Umowa deweloperska
28 lutego 2017
Kupiłeś samochód, który się zepsuł? Co zrobić?
6 kwietnia 2017
Oceń artykuł
[Głosów:0    Średnia:0/5]

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (dalej: KC): własność tej samej rzeczy może niepodzielnie przysługiwać kilku osobom (art. 195). Jest to tzw. współwłasność. Jest ona jednym, chociaż wspólnym, prawem własności. Wspólne prawo tworzy suma niewydzielonych fizycznie udziałów we współwłasności. Współwłaścicielowi zatem przysługuje oznaczony co do wielkości ułamkiem udział we współwłasności.

Likwidacja stosunku współwłasności

Niekiedy, z różnych względów, zachodzi potrzeba zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności generalnie oznacza likwidację stosunku współwłasności. Chodzi zatem o likwidację stanu, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Z założenia współwłasność w częściach ułamkowych ma charakter przejściowy. W związku z tym w art. 211 KC mamy zapis, iż: Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba, że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Oznacza to, że ustawodawca przyznaje każdemu ze współwłaścicieli roszczenie o zniesienie współwłasności. Ponadto, roszczenie to nie ulega przedawnieniu, o czym stanowi art. 220 KC.

Umowne oraz sądowe zniesienie współwłasności

Kodeks cywilny wskazuje nam na dwa możliwe tryby zniesienia współwłasności – w trybie umownym lub sądowym. Umowne zniesienie współwłasności następuje, gdy strony (czyli wszyscy współwłaściciele) osiągają porozumienie zarówno co do faktu zniesienia współwłasności, jak i zastosowanego sposobu wyjścia ze stanu współwłasności. W przypadku nieruchomości, do zniesienia współwłasności konieczne jest zachowanie pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego w zgodzie z art. 158 KC.

Sądowe zniesienie współwłasności następuje w wyniku postanowienia sądu, zapadającego w postępowaniu nieprocesowym. Jak już było wspomniane, wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć każdy współwłaściciel. Postępowanie toczy się według procedury uregulowanej w art. 617-625 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC).

W obu trybach (umownym i sądowym) zniesienie współwłasności może nastąpić z zastosowaniem różnorodnych sposobów „technicznych” likwidacji stosunku współwłasności.

3 sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

W samym KC wyróżniono trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej.

Podział rzeczy wspólnej

Jak zaznaczono wyżej, każdy ze współwłaścicieli może domagać się, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Na przeszkodzie dokonania ewentualnego podziału stać mogą jednak przepisy ustaw, społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy albo sytuacja, kiedy podział pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jego wartości. Ustawowe ograniczenie podziału związane są wyłącznie z nieruchomościami. Podział nieruchomości jest bowiem dopuszczalny pod warunkiem zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 93 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Sprzeczność podziału ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy może z kolei mieć miejsce przykładowo wtedy, gdy prowadziłby on do likwidacji istniejącego warsztatu produkcyjnego. W wyniku dokonania podziału powstają nowe przedmioty własności – są to samodzielne, odrębne rzeczy, wydzielone z większej rzeczy, macierzystej. W związku z tym faktem wygasa współwłasność macierzystej rzeczy wspólnej. Z reguły zdecydowanie korzystniejszy jest umowny podział nieruchomości – wtedy sami właściciele rozstrzygają, jak należy podzielić rzecz wspólną i dokonują rozdziału nowych rzeczy, dbając równocześnie o partycypację według wartości udziału. Przy sądowym zniesieniu współwłasności podziału nieruchomości dokona sąd. Powinien on dążyć do tego, aby wydzielone części swoją wartością odpowiadały wielkości udziałów Możliwe są jednak pewne odstępstwa dyktowane praktyczną koniecznością lub szczególnymi potrzebami współwłaścicieli. W takim wypadku wartość poszczególnych udziałów powinna być wyrównana przez dopłaty pieniężne (art. 212 § 1 KC).

Przyznanie w całości

Niekiedy zastosowanie fizycznego podziału rzeczy może okazać się niemożliwe. W takim wypadku w zasadzie jedyną możliwością pozostaje przyznanie w całości rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli na wyłączną własność. Podobnie jak przy podziale, można tego dokonać zarówno w trybie umownego, jak i sądowego zniesienia współwłasności. W postępowaniu sądowym orzeka się równocześnie o obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli (art. 212 § 2 KC). Jednocześnie sąd ma obowiązek oznaczyć termin i sposób uiszczenia spłat. Art. 212 § 3 KC stanowi, że jeżeli spłaty zostaną rozłożone na raty, to łączny termin ich uiszczenia nie może przekraczać 10 lat. W przypadku umownego zniesienia współwłasności kwestię spłat w sposób dowolny regulują współwłaściciele. Mogą nawet przyznać własność nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli w drodze darowizny.

Sprzedaż rzeczy wspólnej

Ostatnią możliwością dokonania zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej. W takim wypadku zysk ze sprzedaży dzieli się stosownie do wielkości udziałów. Jest to tzw. podział cywilny. Sprzedaż rzeczy wspólnej może również zastosować zarówno podczas sądowego, jak i umownego zniesienia współwłasności.

Na sam koniec należy zaznaczyć, że ustawodawca w odrębny sposób uregulował problematykę sądowego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych (art. 213-218 KC). Wskazane przepisy zawierają przede wszystkim wiele oddzielnych ograniczeń, niewystępujących na gruncie podziału „zwykłych” nieruchomości.

Adwokat Kamila Łukowicz
Adwokat Kamila Łukowicz
Adwokat wpisany na listę prowadzoną przez Okręgową Radę Adwokacką we Wrocławiu, wspólnik w spółce komandytowej. Jest absolwentką Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego. Od wielu lat z powodzeniem doradza firmom, prowadzi sprawy z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego. Pozostaje do Państwa dyspozycji pod numerem telefonu: tel: 888 603 800
Zadzwoń: 888 603 800