W jaki sposób można znieść współwłasność?

Współwłasność jest często konfliktogenną sytuacją, jeśli sami współwłaściciele nie żyją ze sobą w zgodzie. Tak zwane „sprawy działowe” – czyli sprawy o zniesienie współwłasności, o dział spadku i o podział majątku wspólnego małżonków – chociaż dotyczą różnych sytuacji prawnych, to mają wspólny mianownik w postaci sposobów zniesienia współwłasności. „Wyjść ze współwłasności”, jak mawiają prawnicy, można bowiem różnorako.

Podział rzeczy wspólnej

            Przede wszystkim z art. 211 KC wynika, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jest to sposób, który ustawodawca preferuje, wyszczególniając go jako pierwszy. Nie zawsze jest to możliwe albo pożądane. O ile można podzielić na części niezabudowaną, równą działkę, o tyle podział samochodu czy np. sportowego konia jest zwyczajnie niemożliwy (a w przypadku zwierzęcia – zabroniony z oczywistych przyczyn). Przedmiot współwłasności powinien zasadniczo być podzielony w stosunku do posiadanych udziałów w rzeczy wspólnej. Jeśli to niemożliwe lub niecelowe, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (art. 212 § 1 KC). Każdorazowo trzeba więc ustalić wartość dzielonej rzeczy.

            Warto mieć przy tym na względzie, że stosunkowo niedawno Sąd Najwyższy zmienił swe dotychczasowe zapatrywania i uchwalił, że „w sprawie o zniesienie współwłasności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką zabezpieczającą kredyt bankowy i pożyczkę udzieloną współwłaścicielom, sąd – przyznając to prawo jednemu z nich – ustala jego wartość z pominięciem obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem” (uchw. z 28.03.2019 r., III CZP 41/18, LEX). Jest to istotna zmiana względem dotychczasowej praktyki, którą warto mieć na uwadze, rozważając możliwości zniesienia współwłasności jakiejkolwiek nieruchomości zabezpieczonej hipotecznie.  

Jeden współwłaściciel spłaca resztę

            Po drugie, według art. 212 § 2 KC rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Zanim jednak któryś ze współwłaścicieli rzecz otrzyma, należy rozważyć interesy wszystkich uprawnionych. Sąd nie może przyznać rzeczy osobie, która się temu sprzeciwia i stanowisko orzecznictwa jest w tym zakresie ugruntowane (tak np. post. SN z 4.11.1998 r., II CKN 347/98, LEX). Innymi słowy, nie można zostać wyłącznym właścicielem „na siłę”.

            Jeżeli ustalone zostały dopłaty (przy podziale rzeczy) lub spłaty (przy przyznaniu rzeczy na wyłączność jednemu ze współwłaścicieli), sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych (art. 212 § 3 KC).

Sprzedaż na licytacji

            Po trzecie, ostatecznym, najmniej korzystnym rozwiązaniem, jest licytacyjna sprzedaż rzeczy po myśli przepisów egzekucyjnych (art. 212 § 2 KC). Cena sprzedaży wówczas znacznie maleje z racji ograniczeń w cenach wywoławczych. Dlatego też warto rozważyć zniesienie współwłasności nie na torach postępowania sądowego, a notarialnie bądź nawet w formie umowy pisemnej. Gdy strony dokonują umownego, a nie sądowego zniesienia współwłasności, to wtedy mogą odstąpić od spłat i dopłat, a sprzedając rzecz – ustalić cenę rynkową, a nie narzuconą przez Kodeks postępowania cywilnego. Takie rozwiązania nie zawsze są jednak możliwe. Adwokat pomoże ustalić optymalne wyjście ze współwłasności!