Zasiedzenie jako sposób nabycia własności

Zasiedzenie jest jedną z instytucji tzw. dawności. Polega ono na tym, że wskutek upływu określonego terminu dana osoba, przy spełnieniu określonych przesłanek, ma możliwość prawnego uzgodnienia danego stanu faktycznego.

Prawa rzeczowe, które mogą być zasiedzone

Polskie prawo cywilne dopuszcza zasiedzenie własności nieruchomości, służebności gruntowej, służebności przesyłu, wcześniej ustanowionego użytkowania wieczystego oraz rzeczy ruchomej.

Zasiedzenie nieruchomości

Do najpowszechniejszych przypadków zasiedzenia należy zasiedzenie nieruchomości. Aby było ono możliwe Kodeks cywilny (k.c.) wymaga łącznego spełnienia następujących przesłanek:

1. posiadanie samoistne;
2. ciągłość posiadania;
3. upływ terminu zasiedzenia – okresu 20 lat od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie, jeśli posiadacz znajduje się w dobrej wierze albo 30 lat jeśli posiadacz znajduje się w złej wierze (art. 172 § 1 k.c.).

Posiadanie samoistne jest to posiadanie danej rzeczy, które polega na tym, że dana osoba włada rzeczą jak rzeczywisty właściciel. Samo bowiem posiadanie wiąże się jedynie z tym, że rzecz jest w obszarze władania danej osoby. Dopiero zachowywanie się w stosunku do niej jak właściciel, tzn. chociażby pobieranie pożytków z rzeczy, czynienie na nią nakładów, etc. skutkuje tym, że możemy mówić o posiadaniu samoistnym. Musi ono być przy tym nieprzerwane. Oznacza to, że nie może być zakłócone w jakikolwiek sposób.

Od posiadania samoistnego należy odróżnić posiadanie zależne. Mamy z nim do czynienia np. wtedy, gdy dana osoba jest najemcą lokalu mieszkalnego. Jeśli nawet zamieszkuje ona w lokalu przez 30 lat to nie będzie ona uprawniona do zasiedzenia, gdyż nie była posiadaczem samoistnym.

Należy zaznaczyć, że ustawodawca wprowadził w polskim prawie cywilnym liczne domniemania w celu ochrony interesów posiadaczy. I tak, zgodnie z art. 339 k.c. domniemywa się, że kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym. Oznacza to, że w razie wytoczenia powództwa o stwierdzenie zasiedzenia, to strona, która będzie kwestionowała nasze zasiedzenie, będzie musiała udowodnić, że nie sprawowaliśmy przez wskazany okres faktycznego władztwa nad rzeczą, czyli, że nie byliśmy posiadaczami samoistnymi.

Ponadto, ustawa wymaga, aby posiadanie było nieprzerwane. I w tym przypadku wprowadzono domniemanie, zgodnie z którym domniemywa się ciągłość posiadania (art. 340 KC), zaś posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art. 345 k.c.), a przemijająca przeszkoda nie przerywa posiadania (art. 340 zd. 2 KC). Oznacza to, że wystąpienie krótkotrwałej przeszkody, która uniemożliwia sprawowanie faktycznego władztwa nad daną rzeczą nie będzie oznaczało, iż po jej ustaniu okres potrzebny do stwierdzenia zasiedzenia należy liczyć od początku. Posiadanie takie będzie bowiem przywrócone, a zatem zgodnie z przepisami będzie uznawane za nieprzerwane. 

W tym miejscu należy także wyjaśnić jak rozumie się pojęcie dobrej lub złej wiary. Z dobrą wiarą mamy do czynienia wtedy, gdy posiadacz pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że władanie daną rzeczą jest zgodne z przysługującym mu prawem (że przysługuje mu prawo własności). Wtedy wystarcza upływ 20-letniego okresu do tego, aby zasiedzenie własności nieruchomości stało się faktem. Zła wiara z kolei polega na tym, że posiadacz rzeczy wie o tym, że nie przysługuje mu do niej tytuł prawny albo przy dołożeniu należytej staranności wiedzę taką z łatwością mógłby uzyskać. W takim przypadku konieczne jest, aby od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie upłynęło 30 lat. Warto przy tym zaznaczyć, że osoba, która będzie ubiegała się o stwierdzenie zasiedzenia nie ma obowiązku wykazywania dobrej wiary, gdyż w art. 7 k.c. zawarte zostało domniemanie dobrej wiary. Oznacza to, że domniemanie takie musi być obalone przez osobę, która kwestionuje nasze prawo do zasiedzenia nieruchomości (np. właściciela). Ponadto, dobrą wiarę ocenia się na moment objęcia nieruchomości w posiadanie. A zatem późniejsza utrata dobrej wiary nie wyklucza zasiedzenia.

Zasiedzenie rzeczy ruchomych

Nieco inaczej możliwość zasiedzenia wygląda przy rzeczach ruchomych. Zgodnie z przepisami, do zasiedzenia rzeczy ruchomej wymagane jest posiadanie samoistne w dobrej wierze przez okres minimum 3 lat. Dobra wiara musi występować przez cały okres posiadania, a nie tylko przy obejmowaniu rzeczy w posiadanie, jak ma to miejsce w przypadku nieruchomości. W przypadku zatem utraty dobrej wiary w czasie, gdy biegnie jeszcze wymagany okres trzyletni, skutkuje to utratą możliwości zasiedzenia danej rzeczy. Ponadto, gdy posiadacz rzeczy ruchomej pozostaje w złej wierze, nie ma w ogóle możliwości, aby nabyć własność rzeczy ruchomej.

Skutki zasiedzenia

W wyniku zasiedzenia posiadacz rzeczy nabywa prawo własności, zaś dotychczasowy właściciel je traci. Nabycie i utrata następuje z mocy samego prawa z upływem terminu zasiedzenia. Oznacza to, że do tego, aby nastąpiło zasiedzenie nie jest potrzebne orzeczenie sądu, wystarczy jedynie spełnić wskazane w Kodeksie przesłanki. Jednakże może niekiedy zdarzyć się, że potrzebne nam będzie formalne stwierdzenie nabycia własności. W tym przypadku należy przeprowadzić nieprocesowe postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia (art. 609-610 k.p.c.). Sąd zbada wówczas czy rzeczywiście spełnione zostały przesłanki zasiedzenia i wyda postanowienie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie. Postanowienie to będzie jednak tylko potwierdzało pewien stan faktyczny, który powstał bez udziału sądu, z mocy samego prawa.