Zniesienie współwłasności nieruchomości

Współwłasność

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (dalej: KC): własność tej samej rzeczy może niepodzielnie przysługiwać kilku osobom (art. 195). Jest to tzw. współwłasność. Jest ona jednym, chociaż wspólnym, prawem własności. Wspólne prawo tworzy suma niewydzielonych fizycznie udziałów we współwłasności. Ponadto każdemu współwłaścicielowi nieruchomości przysługuje oznaczony co do wielkości ułamkiem udział we współwłasności.

Co to jest zniesienie współwłasności?

Zniesienie współwłasności generalnie oznacza likwidację stosunku współwłasności. Chodzi zatem o likwidację stanu, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Z założenia współwłasność w częściach ułamkowych ma charakter przejściowy. W związku z tym w art. 210 KC mamy zapis, iż: Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Oznacza to, że ustawodawca przyznaje każdemu ze współwłaścicieli roszczenie o zniesienie współwłasności. Ponadto, roszczenie to nie ulega przedawnieniu, o czym mówi art. 220 KC. Ponadto, przepisy dają możliwość wyłączenia uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat. W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu można przedłużyć go na dalsze 5 lat, przedłużenie można jeszcze raz ponowić. Oznacza to, że maksymalny dopuszczalny okres wyłączenia tego uprawnienia to 15 lat.

Tryby zniesienia współwłasności

Kodeks cywilny wskazuje nam na dwa możliwe tryby zniesienia współwłasności – w trybie umownym lub sądowym.

Umowne zniesienie współwłasności następuje, gdy strony (czyli wszyscy współwłaściciele) osiągają porozumienie zarówno co do faktu zniesienia współwłasności, jak i zastosowanego sposobu wyjścia ze stanu współwłasności. W przypadku nieruchomości, do zniesienia współwłasności konieczne jest zachowanie pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego na podstawie art. 158 KC.

Sądowe zniesienie współwłasności następuje w wyniku postanowienia sądu, zapadającego w postępowaniu nieprocesowym. Jak już było wspomniane, wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć każdy współwłaściciel. Postępowanie toczy się według procedury uregulowanej w art. 617-625 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC).

Sposoby zniesienia współwłasności

W Kodeksie cywilnym przewidziano trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej.

Zgodnie z art. 211 KC każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy. Z samej istoty dotyczyć to może tylko rzeczy podzielnej, a zatem np. nieruchomości gruntowej. Ustawodawca zaznacza jednak w przepisie, że taki sposób zniesienia współwłasności jest niedopuszczalny jeśli podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W przypadku nieruchomości dodatkowym ograniczeniem jest zgodność podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wynika to z art. 93 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). W wyniku podziału powstają nowe przedmioty własności: samodzielne, odrębne rzeczy, wydzielone z większej rzeczy (która wcześniej była wspólna). W umownym podziale sami współwłaścicieli uzgadniają warunki podziału, zaś w podziale sądowym decyduje o tym, sąd, bacząc, by nie naruszyć interesów żadnego ze współwłaścicieli. Wyjątkowo ma on możliwość wyrównać wartość poszczególnych udziałów poprzez dopłaty pieniężne.

Jeśli podział nie jest możliwy, to nie pozostaje nic innego jak przyznanie w całości rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli na wyłączną własność. Jeśli przyznanie jest orzekane w postępowaniu sądowym, to sąd musi jednocześnie orzec o obowiązku spłaty pozostałych właścicieli. Sąd ponadto oznaczy termin i sposób uiszczenia spłat. Możliwe jest rozłożenie spłat na raty, jednakże termin ich uiszczenia nie może łącznie przekraczać dziesięciu lat. W przypadku zniesienia umownego sami współwłaściciele zadecydują na jakich zasadach przyznać nieruchomość jednemu spośród nich.

Sprzedaż rzeczy wspólnej to tzw. podział cywilny. Polega on na tym, że sprzedaje się nieruchomość wspólną, a kwotę pieniężną uzyskaną ze sprzedaży dzieli się stosownie do wielkości udziałów. W przypadku umownej sprzedaży współwłaścicieli sami określają warunki sprzedaży. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości dokonuje jej się zgodnie z przepisami KPC w trybie licytacji prowadzonej podobnie jak w postępowaniu egzekucyjnym. Z reguły sprzedaż nieruchomości wspólnej jest ostatecznością, przede wszystkim z uwagi na jej nieopłacalność. Z orzecznictwa wynika, że sąd powinien w szczególności zarządzić sprzedaż rzeczy wtedy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy. Ponadto, jeśli mamy do czynienia ze zgodnym wnioskiem współwłaścicieli w zakresie sprzedaży nieruchomości, należy zarządzić jej sprzedaż bez względu na okoliczności. 

Na koniec należy zaznaczyć, że Kodeks cywilny ustala nieco odmienne zasady jeśli chodzi o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego.