Ubezwłasnowolnienie
23 lutego 2017
Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości
19 marca 2017
Oceń artykuł
[Głosów:0    Średnia:0/5]

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest specyficznym rodzajem umowy. Jest to umowa nazwana, a zatem jej charakter prawny, strony, warunki zawarcia, etc. zostały wprost opisane w przepisach prawnych. Stosowne regulacje znajdują się przede wszystkim w art. 16 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dokładnie zostało tam określone jakie warunki muszą być spełnione, aby umowa taka była uznana za istniejącą w obrocie prawnym.

Najprościej ujmując omawianą kwestię należy wskazać, że umowa deweloperska to taka umowa, w której deweloper, po zakończeniu określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za wynagrodzenie z tego tytułu. Umowa ta zaliczana jest do kategorii tzw. umów zobowiązujących. Oznacza to zatem, że w wyniku jej zawarcia nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie deweloper jest zobowiązany do tego, aby dopiero takiego przeniesienia dokonać. Praktyka z kolei jest taka, że w momencie, gdy zakończy się przedsięwzięcie deweloperskie zawiera się kolejną umowę – tym razem taką, która ma charakter rozporządzający, tzn. na jej podstawie dana osoba uzyskuje prawo własności lokalu mieszkalnego czy też prawo własności gruntu, na którym zbudowano dom jednorodzinny. Czasami można też spotkać się z tym, że dana osoba nie uzyskuje własności lokalu/gruntu, a jedynie pewien udział w prawie własności.

Nabywca oraz deweloper

W umowie deweloperskiej występują dwie strony: nabywca oraz deweloper. Nabywca to osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa własności do nieruchomości oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Deweloper z kolei to przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności do nieruchomości i przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Jak działa umowa deweloperska?

Przepisy określają wprost niezbędne elementy, które musi zawierać omawiany rodzaj umowy, aby została ona uznana za umowę deweloperską. Elementy te wyszczególnione zostały w art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Są to m. in. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; cena nabycia prawa, o którym mowa w art. 1, informacja  o nieruchomości,  na  której  przeprowadzone  ma  być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;  określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1.

Wpis do księgi wieczystej

Wyżej wskazany przepis ustanawia liczny katalog niezbędnych elementów umowy deweloperskiej. Stąd niezwykle ważne jest, aby przy zawieraniu umowy szczegółowo ustalić wszystkie okoliczności. Istotne jest bowiem także to, że umowa deweloperska stanowi podstawę do wpisu do księgi wieczystej następujących roszczeń: roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Konieczne jest, aby umowa deweloperska została zawarta w formie aktu notarialnego. Przed podpisaniem umowy deweloper obowiązany jest dostarczyć nabywcy wzór umowy oraz prospekt informacyjny, sporządzony przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży. Nabywca powinien zapoznać się ze wszystkimi dokumentami przed zawarciem umowy i wnikliwie je przeanalizować, mając na względzie charakter prawny omawianej umowy. Warto przy tym podkreślić, że jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mówi art. 22 ustawy może stanowić to podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę.

Adwokat Kamila Łukowicz
Adwokat Kamila Łukowicz
Adwokat wpisany na listę prowadzoną przez Okręgową Radę Adwokacką we Wrocławiu, wspólnik w spółce komandytowej. Jest absolwentką Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego. Od wielu lat z powodzeniem doradza firmom, prowadzi sprawy z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego. Pozostaje do Państwa dyspozycji pod numerem telefonu: tel: 888 603 800
Zadzwoń: 888 603 800