Przedwczesne zakończenie umowy najmu

Umowa najmu jest jednym z najczęściej zawieranych kontraktów. Zazwyczaj dotyczy nieruchomości (wynajmowanych tak do celów prywatnych, jak i związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej) ale podkreślić trzeba, że może odnosić się także do rzeczy ruchomych, takich jak np. samochód. Najem można zawrzeć na czas nieoznaczony albo na czas oznaczony (np. na 6 miesięcy czy 2 lata). Problem pojawia się, gdy chcemy zakończyć go przed pierwotnie przewidzianym terminem.

Zasadniczo o czasie trwania najmu przesądzają same strony w umowie. Gdy zdecydują się na najem na czas nieoznaczony, to najczęściej z samej umowy wynika, jaki jest okres jej wypowiedzenia. Jeśli zaś umowa nie zawiera takich postanowień, to w rachubę wchodzą terminy ustawowe, wskazane m.in. w Kodeksie cywilnym. Na marginesie warto zwrócić uwagę, że inne są zasady odnoszące się do rzeczy ruchomych, a inne do nieruchomości. Słowem – w przypadku najmu na czas nieoznaczony można go zakończyć, dochowując ustawowych bądź umownych warunków i terminów wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony

Inaczej przedstawia się kwestia wypowiedzenia umów zawartych na czas oznaczony. Zasadą jest, że mają one trwać aż do swej daty końcowej, co daje poczucie stabilności tak wynajmującemu, jak i najemcy. W przypadku tego rodzaju najmu strony muszą wyraźnie przewidzieć w umowie wypadki, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy. W braku takich postanowień ustawa nie przewiduje możliwości wypowiedzenia najmu. Wówczas strona, która chciałaby przedwcześnie zakończyć umowę, musi poszukać innego rozwiązania. W przeciwnym razie będzie zobowiązana wywiązać się z zwartej umowy zgodnie z jej zapisami. Dla najemcy wiąże się to głównie z obowiązkiem płacenia czynszu, zaś dla wynajmującego – z koniecznością udostępniania przedmiotu najmu.

Jednym ze sposobów na wcześniejsze ustanie najmu zawartego na czas oznaczony jest zawarcie porozumienia przez strony. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wynajmujący i najemca umówili się, że mimo braku bezpośredniej możliwości przewidzianej w treści kontraktu zgodnie rozwiążą łączącą ich umowę. Strony muszą uzgodnić takie kwestie, jak wydanie przedmiotu najmu, wzajemne rozliczenia czy w końcu nową datę końca umowy. Jasne jest jednak, że to rozwiązanie wchodzi w grę tylko w razie zgodnego stanowiska stron. Wynajmujący i najemca powinni sporządzić stosowny dokument, w którym określą sposób i warunki rozwiązania umowy.

Przesłanki wyjątkowe

Jeśli strony nie uregulowały w umowie kwestii wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, a nie mogą dojść do porozumienia, to należy zastanowić się, czy nie zostały spełnione przesłanki wyjątkowego, wcześniejszego zakończenia najmu, bez względu na postanowienia o wypowiedzeniu kontraktu, które przewiduje Kodeks cywilny. Przykładowo – jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Warto pamiętać, że gdy w przypadku najmu nieruchomości wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Z kolei jeśli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wskazane rozwiązania nie wyczerpują możliwości przedwczesnego zakończenia umowy najmu – wszystko zależy od treści danej umowy i okoliczności sprawy. Warto jednak pamiętać, że nawet zawierając z pozoru nieskomplikowane umowy należy dbać o zabezpieczenie swych interesów i skonsultować się ze specjalistą. Łatwie j jest przecież zapobiegać, niż leczyć!